Het is een hot topic onder de heren verzekeraars: asbest. Er is zelfs een actie in het leven geroepen onder het originele motto, verzekeraars hebben soms ook een creatieve brein, ‘Kom van dat dak af’. Dit blog gaat echter niet over het saneren van asbest of over de milieuschadeverzekering maar ligt dichterbij de gemiddelde huiseigenaar. Want wat zijn de gevolgen van asbest voor de opstalverzekering?

Heeft het overheidsbesluit dat er na 2024 geen daken met asbest meer mogen zijn invloed op de herbouwwaarde van je huis?

Eerst maar eens uitleggen wat herbouwwaarde precies is. Heeft namelijk niets te maken met de verkoopwaarde en ook niet met de WOZ waarde. (waarde onroerend goed, vastgesteld door de Gemeente)

Herbouwwaarde

Er zijn twee definities van herbouwwaarde die ogenschijnlijk erg op elkaar lijken maar er zit een wezenlijk verschil tussen.

1. Onder herbouwwaarde wordt verstaan de kosten van de herbouw op dezelfde plaats, met dezelfde bestemming en gelijkwaardige constructie, bouwmateriaal en indeling.
2. Het bedrag dat nodig is voor herbouw op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig, onmiddellijk na de gebeurtenis.

Definitie 1 noemt dus ook de bestemming en het bouwmateriaal. Waaronder asbest misschien. Definitie 2 spreekt van ‘onmiddellijk na de schadegebeurtenis’. Dat is merkwaardig, want dat betekent dat de herbouwwaarde afhankelijk is van het moment en de omvang van de schade. Zeker nu in de omschrijving staat dat het gaat om het bedrag dat nodig is voor de herbouw van het verzekerde gebouw. Eigenlijk geeft men dus een definitie van de omvang van de schade op basis van herbouw in plaats van een definitie van de herbouwwaarde. Het is dus meer een definitie van het bedrag dat moet worden uitgekeerd als je de schade regelt op basis van herstel/herinvestering.

In hoeverre moet je daar als verzekeraar of adviseur rekening mee houden en je verzekerden daarvan op de hoogte stellen? Het gaat in feite om twee vraagstukken. Allereerst: asbest moet binnen enkele jaren zijn verwijderd. Waarom zou een verzekeraar dan bijvoorbeeld een nieuwe dakbedekking van ander materiaal moeten vergoeden? Ten tweede: asbest was destijds relatief goedkoop. Zijn vervangers altijd duurder? Zo ja, moet de verzekeraar dan de volledige vervanging vergoeden of slechts een deel?

Definitie 1 noemt ook expliciet het bouwmateriaal. De herbouwwaarde bij een pand met asbest moet dus berekend worden alsof je het opnieuw zou bouwen met asbest, ook al mag dat niet meer. Wat zou het dan kosten? Destijds was asbest relatief goedkoop, daarom werd het ook veel gebruikt op daken van agrarische gebouwen en dergelijke. Hier kunnen problemen ontstaan. Kun je hierdoor onderverzekerd raken? Stel dat een schuur met een asbest dak 100.000 euro kost als je een replica zou bouwen. Wat nu als het met ander materiaal 110.000 euro zou kosten? En welk ander materiaal mag dat dan zijn?

Aftrek nieuw­ voor­ oud

Sommige verzekeraars hanteren in hun voorwaarden een aftrek nieuw voor oud. Dat is een invulling van het indemniteitsprincipe, je mag niet slechter worden maar ook niet beter van de geleden schade. Er zijn ook verzekeraars die dat niet doen. Maar in de praktijk proberen die dat bij de schaderegeling nogal eens op een andere wijze te verdisconteren. Ook taxateurs van expertisebureaus hebben deze neiging. Dat blijkt alleen al uit het feit dat men bij de taxatie van de herbouwwaarde vaak rekening houdt met de staat van onderhoud. En dat is onjuist. Of een pand nu onderhoud nodig heeft of niet, een aannemer heeft evenveel materiaal en manuren nodig. Dat een verzekeraar bij een vervallen pand niet een volledig nieuw pand wil betalen, hoort hij niet te regelen door uit te gaan van een lage herbouwwaarde.

Er zijn hele discussies op te zetten over de berekening van aftrek nieuw-voor-oud. Hier speelt ook nog eens dat er ander materiaal gebruikt moet worden, dat qua constructie en kosten verschilt van het oorspronkelijke. oud. Dat kan grote gevolgen hebben.

Adviseurs doen er daarom goed aan klanten die een pand met asbest willen verzekeren, of hebben verzekerd, uitgebreide uitleg te geven.

Hetgeen meteen de insteek is van dit uitgebreide verhaal. Meestal heb ik niet zo veel woorden nodig. Kom maar gewoon langs als asbest speelt in jouw koopwoning. Dan hebben we het er even kort en krachtig over.

Ron Dubbeld